Mieten vs Kaufen Rechner Ab wann lohnt sich der Immobilienkauf gegenüber dem Mieten?

Mieten vs Kaufen Rechner — Ab wann lohnt sich der Immobilienkauf wirklich?

Eine Immobilie zu kaufen ist eine der größten Finanzentscheidungen im Leben. Dieser Online-Rechner simuliert beide Strategien – „Kaufen" und „Mieten + Anlegen" – mit identischem Startkapital und berechnet präzise, ab welchem Jahr der Kauf die bessere Vermögensentscheidung ist. Unterstützt werden Bestandsimmobilien, Neubauten und Bauträgerverträge (Kauf vom Plan).

Kernfunktionen

• Break-Even-Jahr (Gewinnschwelle): Das exakte Jahr, ab dem das kumulierte Nettovermögen des Käufers das des Mieters mit Anlageportfolio übertrifft.
• Bauträger-Modus: Simulation der Baufortschrittsraten (Anzahlung + gestaffelte Bauphasenzahlungen); die Hypothek beginnt erst nach der Übergabe.
• Zielpreis-Modus: Geben Sie Zieljahr und Wunschpreis ein — der Rechner leitet automatisch die jährliche Wertsteigerungsrate ab.
• Mieteinnahmen: Berücksichtigt Mietrendite und Reinvestitionsertrag im Endvermögen des Käufers, falls die Immobilie vermietet wird.
• Jährliche Aufschlüsselung: Marktwert, Restschuld, Grundsteuer, Instandhaltungskosten und Mietzahlungen — übersichtlich in einer Tabelle.
• Interaktives Diagramm: Vergleich der Nettovermögensentwicklung beider Strategien als Liniendiagramm in Echtzeit.

Für wen eignet sich dieser Rechner?

• Erstkäufer und Eigenheiminteressenten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und monatliche Annuität gegen die Mietbelastung und Anlagerendite abwägen.
• Kapitalanleger: Nettomietrendite und Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie mit alternativen Anlagen wie ETFs oder Aktienportfolios vergleichen.
• Finanzberater und Vermögensberater: Mandanten eine datenbasierte Entscheidungsgrundlage für den optimalen Kaufzeitpunkt liefern.
• Beruflich mobile Personen: Prüfen, ob ein Kauf bei einer geplanten Haltedauer von 5 bis 10 Jahren finanziell sinnvoll ist.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Kaufparameter eingeben: Kaufpreis, Eigenkapitalquote, Hypothekenzinssatz (gebundener Sollzinssatz) und Kreditlaufzeit eintragen. Beim Kauf vom Plan den Bauträger-Modus aktivieren und Anzahlung sowie Bauzeit angeben.
2. Mietparameter eingeben: Monatliche Kaltmiete, jährliche Mietpreissteigerung und erwartete Anlagerendite der gesparten Differenz. Für ein breit gestreutes Aktienportfolio sind 5–7 % p. a. ein realistischer Langfristwert.
3. Simulationszeitraum festlegen: 10 bis 30 Jahre; in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt empfehlen sich mindestens 20 Jahre.
4. Ergebnisse analysieren: Break-Even-Jahr, Vergleichsdiagramm und jährliche Detailtabelle werden sofort berechnet.
5. Szenarien testen: Zinsanstieg, höhere Instandhaltungskosten oder geänderte Wertsteigerung eingeben, um die Robustheit der Kaufentscheidung zu prüfen.

Anwendungshinweise (Fachbegriffe)

• Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision) betragen in Deutschland je nach Bundesland zwischen 7 % und 12 % des Kaufpreises — unbedingt vollständig eintragen.
• Für einen Vergleich mit einem ETF-Sparplan empfehlen sich 6–7 % jährliche Anlagerendite (MSCI-World-Langfristdurchschnitt nach Kosten).
• Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie während der Bauphase weiterhin Miete; der Break-Even-Punkt liegt dadurch typischerweise 2–4 Jahre später als bei einer sofort beziehbaren Bestandsimmobilie.
• Die Nettomietrendite (Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis) liegt in deutschen Großstädten häufig unter 3 %. Berücksichtigen Sie dies beim Vergleich mit alternativen Kapitalanlagen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

• Was ist der Break-Even-Punkt bei Mieten vs. Kaufen? Der Break-Even-Punkt ist das Jahr, in dem das kumulierte Nettovermögen des Käufers (Marktwert minus Restschuld minus Verkaufskosten) erstmals das Nettovermögen des Mieters übersteigt, der die monatliche Kostendifferenz am Kapitalmarkt anlegt.
• Welche Anlagerendite sollte ich verwenden? 5–7 % p. a. entsprechen dem historischen Langfristdurchschnitt eines global diversifizierten Aktienportfolios (z. B. MSCI World ETF). Für eine konservative Schätzung empfehlen sich 3–4 %.
• Sind Grunderwerbsteuer und Notarkosten im Rechner enthalten? Ja. Tragen Sie alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) als prozentualen Anteil am Kaufpreis in das Feld „Kaufnebenkosten" ein.
• Wie simuliere ich einen Kauf vom Bauträger? Aktivieren Sie den Bauträger-Modus und geben Sie den Prozentsatz der Anzahlung sowie die Bauzeit ein. Der Rechner berücksichtigt, dass während der Bauzeit weiterhin Miete anfällt und die Hypothek erst mit der Übergabe beginnt.
• Berücksichtigt der Rechner die Inflation? Mittelbar: Die jährlichen Wertsteigerungs- und Mietsteigerungsraten, die Sie eingeben, bilden die nominale Preisentwicklung ab. Für eine Realwertbetrachtung ziehen Sie die erwartete Inflationsrate von diesen Raten ab.